外賣平台、團購、免運費網購，這幾年已經變成香港人生活的一部分。 有調查估計，本港最少有一萬多名外賣及送貨平台從業員，而主要平台訂單仍然每年上升，新玩家加入後，整體市場只會愈做愈大。
對住宅屋苑而言，最直接的變化，是出入口與樓層每天多了大量頻密出入的「非住戶」——外賣員、速遞員和各類平台送貨人員。 他們為住戶帶來方便，同時亦把原本相對簡單的出入管理，推向一個更複雜的階段。
外賣與送貨在屋苑裏，實際係點運作？
不少管理處口中常見的情況，大致有幾種：
- 外送人員直接上樓，由住戶即場收貨。外賣員在大堂報上樓層與單位，保安放行後，他們便搭升降機上樓按門鐘；坊間甚至出現住戶要求外賣員提供大閘密碼的個案，令保安人士相當關注。
- 住戶不在家時，貨件會被放在門口或交由管理處代收。常見做法是送貨員按鐘無人應門，便把包裹放在門外拍照留證，或按屋苑要求交給管理處暫存。
- 外賣平台提供「放門口」備註，但實際放在垃圾桶旁、停車位邊緣等位置的新聞並不少見，住戶自然難以接受。
呢啲安排短時間內確實解決了「無人收貨」問題，但也為物管和住戶帶來新的安全隱憂和管理壓力。
幾個管理層不能忽視的風險
第一，是外來人士上樓的門檻實際上變低了。
當屋苑習慣性容許外賣員與速遞員，僅憑口頭報單位便可上樓，的確方便，但也為有心人提供了「送貨」這個合理的出入理由。 在出入口與升降機沒有配套控制的情況下，樓層安全自然較以往難以掌握。
第二，是公共空間被迫變成「過渡倉」。
包裹長時間放在走廊或門外，不單易被順手牽羊，亦會阻礙通道、影響消防要求，連帶屋苑形象也打折扣。 有管理處為求整潔與安全，主動把門外貨件收走，結果因欠缺清晰通知及費用標準，反過來被住戶投訴，甚至引起傳媒關注。
第三，是前線人手被大量「代收代搬」工作綁死。
保安與前台除了日常職務外，還要處理收貨、搬貨、找貨，以至應付「收唔到貨」的投訴，真正用於巡查、處理事故的時間被壓縮。 傳統紙本或試算表登記模式，處理時間長、人手需求高，管理成本難以壓低。
值得一提的是，現時公開數字未見顯示單位盜竊因外賣與送貨而明顯飆升，多數案件仍與大廈本身的結構性漏洞有關，例如後樓梯、天台通道、平台「秘道」等。 但在人流更複雜的前提下，任何原有漏洞都更容易被放大，這點管理層不能掉以輕心。
Million Tech Smart Locker：由混亂交收變成可控流程
在這個背景下，愈來愈多物業管理團隊開始考慮以智能儲物櫃配合政策調整，重整外賣與包裹流程。
Million Tech Smart Locker 智能儲物櫃方案，正是針對屋苑場景設計：送貨人員把貨件存入指定櫃格後，系統即時把取件 QR code 或一次性密碼，以短訊或 App 方式通知住戶；住戶可在合適時間，自行到櫃前完成取件，全程有時間與櫃格紀錄，可供日後追查。
在香港安裝智能櫃，亦需要顧及地契及官方指引。地政總署已就屋苑智能櫃發出作業備考，建議每幢樓宇的櫃體總佔地面積不宜超過約 3 平方米、櫃高不超過 2.75 米，且不可設於公共走廊或逃生路線，同時提醒物管與業主立案法團檢視契約是否容許相關用途。 對決策層而言，至少已有一套明確的合規框架可供參考。
對屋苑和物管的實際幫助
簡單來說，Million Tech Smart Locker 主要在四方面幫到屋苑：
- 把「放門口」變成「鎖入櫃」：住戶不在家時，貨件存放於大堂或會所附近的櫃格，而不是放在門外任人路過，亦減少管理處「收走貨件」而引起的誤會。
- 把外送人員「止步線」拉回大堂：大部分外賣與包裹可以在櫃區完成交收，毋須再上樓，樓層主要由住戶及其訪客使用，有助收窄保安風險範圍。
- 以紀錄代替口供：系統自動記錄存放與取件資料，配合閉路電視與門禁，處理誤派、延誤或懷疑遺失時更快有結論，亦方便管理層檢視流量與使用情況。
- 釋放前線人手：交收由系統主導後，前線同事不用再花大量時間處理代收代搬，可以回到巡查、出入口管理和住戶服務等核心工作；有研究指，智能化方案可令平均取件時間減少約四成，全年人手成本明顯下降。
外賣與網購短期內不會退潮。 對物業管理來說，關鍵不再是「要不要外賣上門」，而是如何設計一套既尊重住戶新生活模式、又守得住樓層安全的出入與交收制度。
撰文：Innovative Vending & Kiosk
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